沈阳丁香湖板块地价急涨:是不正常,还是新希望?

原创 06-22来源:邢宝君

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近日,随着丁香湖19号东-1地块被中铁以9600元/平方米的楼面价竞得,“丁香湖板块地价暴涨”这九个字瞬间成了影响沈阳楼市最大的关键 词,甚至呈现出一番“风吹大象”之势。

对此,尽管有业内人士质疑如此急涨“并不正常”,但同样有不少声音表示,该地块为区域价值潜力提升注入了一剂强力催化剂,为区域楼市发展开启了一扇窗。

房企在沈土储不足的尴尬现实

6月21日上午,于洪区丁香湖19号东-1号地块的使用权在沈阳土地交易中心公开拍卖,中粮、金科、保利、旭辉、华润、美的、中铁、龙湖、阳光城、金地、万科等11家房企到场参加竞拍。

土拍现场,随着中铁率先举牌打破沉寂,万科、华润、美的等多家房企很快便进入“混战”状态,抢得火热、报价凶猛。然而到第25轮左右,现场局面一转,中铁、阳光城开始交替出价,打起了持久战,现场火药味十足,其他各房企坐观这两家“互掐”。最后,经过近49轮竞价,面对中铁的穷追不舍,阳光城退出战局,中铁也终于如愿,以总价18.7亿斩获该地块,楼面地价达9600元/平方米,溢价99.6%。

对此,中铁相关负责人表示,“看好沈阳市场,会尽快动工。”然而透过土拍,不少业内人士表示,以中铁为代表的各房企不惜重金抢地,虽然不难看出深耕沈阳的决心很大,但也客观反映出各房企在沈土储不足的尴尬现实。

数据显示,2018年沈阳土地市场已累计公告234万平方米,累计成交面积达151万平方米。相比于去年同期36万平方米公告面积、63.92万平方米的成交面积,今年以来沈阳政府虽加大了供地步伐,但面对沈阳楼市持续呈现的供不应求态势,品牌房企仍旧愈发渴望储备优质土地,不仅在土拍现场表现积极,收并购取地方式亦渐成常态。

“从去年至今,沈阳土地供应量并不够,但是房企每年都有发展目标和自身拿地需求,这也是土地市场被推热的主要原因之一。”沈阳某房企负责人表示。

9600元/平的楼面价,只是房价补涨信号?

“中铁,你是全沈阳开发商的恩人。”

“为什么说是恩人,最近除个别盘外,整体市场萎靡,但今天(6月21日)后,所有案场在形容价格时都会来一句,你看丁香湖那土地都9600啦!不说这话就不是好销售!”

这是FM92.1《一明说房》栏目主播一明在丁香湖19号东-1号地块成功入市后,在微博上的发言,寥寥数语,虽略显玩笑,但却是市场真实情况的写照。

据悉,受当天土拍价格影响,丁香湖板块内部分楼盘对于市场预期均有所变化,并决定暂定销售,要对产品定价策略进行重新研究和考量。对此,有分析认为“板块内在售项目将进入补涨期,区域价格或将上升一台阶”。

此言一出,一石激起千层浪,关于丁香湖板块未来房价涨幅、产品定位、客群变化等方面的思考和评价声四起。然而,事实当真如此吗?

一方面,数据显示,目前丁香湖板块内在售项目价格在8500-15000/平方米左右,截至5月31日,板块内成交均价约为8151元/平方米。从涨幅情况来看,2017年前5月,丁香湖板块成交均价同比涨幅达11%;2018年前5月,丁香湖板块成交均价同比涨幅达27%。由此可见,相比于全市成交均价同期平均涨幅,丁香湖板块成交均价可谓“有过之而无不及”,并不需要“补涨”。

另一方面,从区位配套来看,丁香湖19号东-1号地块周边集万科、华润、美的、保利、中海等品牌开发商,虽然随着各项目的交房入住,板块内居住氛围已初步形成,但板块内目前商业配套尚未成熟,缺乏大型商业配套,以社区底商为主。交通方便,虽二环快速路已开通、自驾出行便利,但地块临近公交线路较少、地铁尚未开通。产品方面,板块内早期产品均以刚需为主,虽近两年稍有刚改产品入市,但整体看来,产品品质与9600元/平方米的楼面价标准仍存较大差距。因此,即便进入“补涨”期,“补涨”的也并非只是房价,区域经济结构、产业结构、人口吸纳力等多方面均应“补涨”。

第三,高价地并非完全等同于高房价,看清开发商的定价套路尤为重要。对于区域内早先拿地的项目及房企,若想跟风提价,“政府限价”无疑将是个绕不开的关卡;对于新入市地块,高溢价、高楼面价虽能在某种程度上说明该区域具有上涨空间,但何种去化周期与推货节奏才能完全支撑其整个高价市场,也并非是个易解的课题。

如此市场,购房者该不该“慌”?

事实上,纵观沈阳楼市,如此躁动,并非首次。

从万科西华府线上开盘10秒即罄,到中海和平之门棠颂开盘即销6亿;从金地樾檀山首次开盘去化98%,到超千人扎堆华发全运首府抢验资;从华润置地长安里开盘现场647组客户抢350套房源,到丁香湖板块因地价急涨而引多个项目暂时封盘……

近来沈阳楼市这样的表现,使得不少人对于“2018年或为沈阳楼市的营销元年”的预测瞬间认可度大增,而直接承担购房成本与资格压力的老百姓更是一片哗然。

眼下的楼市表现不是突然亢奋,而是承袭了2017年下半年以来整体供不应求的市场局势。新峰地产大数据信息系统显示,截至6月17日,沈阳楼市今年累计新增供应面积约为371万平,同比增加11%,但仅占总销量的六成左右,批售比虽有提升,但需求压力已然存在。

实际上,如果我们跳出沈阳楼市数据层面的对比分析,纵观全国楼市就不难看出,楼市表现活跃的远不止沈阳。即使是在大多数城市坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松的情况下,成都某盘惊现8万人抢1000余套房源、深圳某盘500万认筹、5000万房款门槛仍引近千人摇号等场面也是极其惊人的。

一方面,有专家发声称,造成这些城市居民排队抢购住房的主要原因是政府出台限价政策。但事实上,在地方政府的限价敢于下,新房备案价格受到了严厉管制,新房实际价格也有被人为压低的可能,故“限价令”下的新房价格并不能反映市场的真实情况。

另一方面,仔细分析一下购房者心理,“限价令”造成新房价格比周边二手房价格更低,使得不少购房者抱着“买到即赚到”的心理暗示匆忙入市,如此抢房场景已然让市民对市场的真实温度失去了基本判断,甚至完全忽略了自身真正的置业诉求,这在不明真相的人看来,市场无比火热,不仅加剧了市场的焦虑,也扰乱了市场的基本秩序和规律。

因此,相较于对沈阳楼市各类数字的慨叹,客观探索才是真实而有益的。当前沈阳等部分城市的楼市繁荣虽有人口流入、城市经济增长、信贷政策宽松等基本面做支撑,但资本市场优质产品短缺的大环境并没有改变,这就使得房价的增长带来的投机投资需求仍然旺盛,需要加强风险控制。

诚然,这样的言论虽略有“泼冷水”的意思,但未雨绸缪恐怕也绝非坏事。毕竟,楼市根本矛盾是供给与需求的矛盾,表面越繁荣越需要冷静思考,若想从根本上解决市场供需矛盾、促进行业的健康发展,还应在加大新房供给、抑制不合理的购房需求、查处新房销售市场的各类乱象、加快培育住房租赁市场等多方面上做足文章。

而作为购房者,心里应该踏实些。短期来看,未来的市场不可能大起大落,也就意味着该买房就买房,不用过多担心市场的波动会影响你的出手。不要听信那些忽悠你一定要买和一定不要买的人,因为房子是否需要、承受力有多大,只有你心里最清楚。毕竟,在新房市场涨势吓人的情况下,若真有需求,二手房市场也是个不错的着眼点。

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