“需求型失衡”将让沈阳楼市走向新拐点

原创 07-03来源:邢宝君

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在量价齐升态势有增无减的背景下,沈阳楼市上行动力能否持续引得满城风雨。

日前,同策研究院发布《人口再平衡与需求再平衡下的楼市趋势研究》,总结2018年上半年楼市发展变化,对不同能级城市的商品住宅趋势进行预判。而令人思考的是,同策研究院在分析沈阳楼市面临着一些不容忽视的问题时,将沈阳划为上升期二线城市,并严肃指出“沈阳将面临需求回调的风险”。

“需求疲软”是专家的判断,更是市场的缩影。众所周知,从2016年商品住宅成交均价破位7000元/平后,沈阳楼市就已经进入价格高增长通道,截止目前,沈阳平均楼面价约达6028元/平,平均溢价率达59%,新建商品住宅价格指数同比上涨10%,存量去化周期已经降为14个月,远低于18个月的警戒线,全年新上市项目有望达到48个,比同比增加92%。

而专家选择在沈阳楼市升温势头正劲时为沈阳楼市敲响警钟,一方面是对一些购房者在置业问题上出现盲目跟风情结的一个提醒,另一方面,关于“需求疲软”的判断更将使得当下的沈阳楼市逐渐走向一个新的拐点。

“需求型失衡”已是不争事实

同策研究院在研究报告中指出,上升期二线城市市场呈现量稳价涨的趋势,目前成交量相对稳定,而价格持续攀升,由于需求旺盛,上升期二线城市库存持续减少,去化周期下降趋势明显。

从土地市场表现看,沈阳等上升期二线城市近3年土地成交面积逐年增加,开发商拿地意愿与需求集中爆发,直接加剧土地市场竞争,抬升土地楼面价及土拍溢价率,成交土地总量大幅增加。

从项目开盘情况看,处于上升期的二线城市,面临需求旺盛与供应不足的矛盾。2018年6月下旬,沈阳众多热点项目扎堆开盘,一份份大卖喜报频出,不少购房者提早赶赴开盘现场,讨论的却并非房价涨降和房源户型,而是担心自己的选房序号并不靠前,到底还能不能有房可买,一时间,买房中签率大降,开盘去化力度屡创新高。

由此可见,基于开发商拿地、人口流入及棚改需求所带来的购房需求集中爆发,以沈阳为代表的上升期二线城市市场供应稳中有增,但未能满足爆发的需求则已形成“需求型失衡”。这也为沈阳楼市走向新拐点埋下了伏笔、做足了铺垫。

需求限制收紧态势明显

同策研究院报告显示,对比更诚实调整前后的限购政策,限购从严的方式主要有四类:一是限购对象由自然人变为家庭;二是收窄限购的套数;三是针对非本地户籍人口增加社保或个税的缴纳年限限制;四是增加限购住房的平方面积。

在本轮楼市调控中,上升期二线城市针对第二套住房贷款的首付比例普遍提高10%-30%,而首套房的首付比例提升5%-10%,促使购买二手房(包含投机、投资性需求)的杠杆率下降,降低系统性金融风险爆发的潜在可能性。

与此同时,昆明、大连、西安、长沙等城市将限售政策涉及的限售年限被设定为2-5年,通过锁定资产价格,控制前期居民部门杠杆率较高且房价增速过快的城市金融风险。另有沈阳、哈尔滨等城市普遍出现调控区域的扩围,填补城市“撤县并区”造成的调控差异性,防止主城区需求外溢推升周边区域房价上升,并最终限制本地人口的投机性需求,在保证购房需求回归居住目的的同时,为沈阳楼市走向新拐点增加了砝码。

楼市未来需求相对疲软

在同策研究院看来,上升期二线城市调控政策相对宽松,需求存在过度释放现象。未来上升期二线城市收紧调控政策,居民部门因房价上涨需求释放乏力、前期需求过度释放等因素叠加,上升期二线城市面临需求回调的风险。

数据显示,2012-2016年沈阳平均住宅销量约为1415.3万平方米,2018年前5月住宅销量约为552.2万平方米,2017年及2018年前5月住宅过度释放量为-361.0万平方米,过度释放的量占年均销量的百分比为-25.5%。

短期来看,沈阳人才政策力度相对较大,新增户籍人口客观上将带来新增购房需求,为楼市托底。但短期人口流入量小,前期住房需求为过渡释放,未来需求相对疲软。

长期来看,沈阳处于人口加速流入阶段,但户籍人才政策起效到转化为实际购房卖力仍需时间。因此,本地购买力仍是长期支撑城市楼市的重要力量。沈阳人口基数大,内生性需求强,市场体量大,值得长期发掘城市价值。

楼市拐点已悄然来临

成交价格方面,同策研究院认为,上升期二线城市房价主要上涨期为2017-2018年,目前处于房价上行周期的后半段,同比增速处于下行通道(但房价绝对值仍在上涨),预计2019年2-3季度房价同比增速处于最低点,部分房价缺乏基本面支撑的城市将入房价实质性下跌阶段,此时也是最佳投资拿地时点。就沈阳而言,价格周期长度约为44-45个月,近一轮销售均价波峰预计将出现在2021年4月出现,波谷预计将出现在2019年6月,预计2019年量稳价跌,但幅度有限。

诚然,这样的言论虽略有“泼冷水”的意思,但未雨绸缪也绝非坏事。毕竟,楼市发展瞬息万变,看不透的人,处处是困境,处处是迷途。眼下,拐点已现,若不想“翻船”,唯“房住不炒”才是不变的法则。

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