涨平跌?谈一谈2018年杭州楼市下半场

07-04来源:上官荐房

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最近长睦卓越蔚蓝领秀对外发布销售公示均价14700元/平方米,登记人数达到了21000多,刷新杭州摇号登记人数的新高。这个结果,确实也是在意料之中,又感觉有点儿“意料之外”。意料之中在于,14700的价格,卓越蔚蓝领秀位置属于长睦(行政上属于余杭区),在多个小区交付后区域配套逐步成熟。与此同时,地铁3号线也已经在建设中,天丰路站(在建)和小区直线距离500百米左右。如果关注楼市会发现,房源销售均价14700元/平方米,临安、富阳和大江东都不够了。这项目门槛低,价格也是够吸引人,边上属于江干区的二手房成交已经突破3万元/平方米,区域融合度越来越高行政区不同房价稍打折扣,限价红利也足够高。另外,项目登记人数低于预估的预期。毕竟,这个楼盘推出是没有其他限价红盘分流,而万人摇号楼盘如未来城三期、融信澜天、创世纪等等都有客户。这也说明杭州楼市保持之前热度,并没有助推市场的热情。

另据报道,杭州市中心同一区域的房源,两个时间内挂牌单价竟下跌了1万元/㎡。根据调查,新房供应量的激增,对于二手房市场的冲击非常明显。目前二手房涨势已经开始踩上“刹车”。

楼市已经跨过半年分水岭,又到了一个重要时间节点。如此市场,新房保持相对稳定和有序,二手房来到年中适度降温。看到这上面两条新闻,估计很多人会想到一句话:那么下半年楼市会如何?

非常有必要回头来看看上半年的行情。根据克而瑞数据显示,2018年上半年杭州市区(含富阳、临安)共成交商品房75180套,相比2017年上半年商品房销售88038套,同比下降14.6%。其实,步入摇号之后,这中间近一个月的住宅房源接近零供应,上半年住宅总供应35000多套,为杭州市区近六年最低。市场库存本身少,供应量不大,成交量下降不言而明。虽然成交量不及2016年和2017年,但是热度没有下降,如果看看摇号的人数和一些非热门楼盘登记情况,其实需求是有被助推与激发。


说到二手房,年中显露出一些疲态,6月份成交9227套,近三月首次跌破万套,上半年总共成交46717套。二手房交易量和新房同样,是近三年来的最低。其实,二手房的购房门槛这半年抬高明显,整个市场两百到三百成为主流价格段。房源挂牌价不断走高的情况下,保持当前成交热度实属不易。


摇号一房难求,住宅库存告急,高价地迟迟不上市,当前看似楼市火爆依旧。另一方面,宏观层面的金融去杠杆,市场资金面紧张,房贷利率持续走高,加上政府调控力度不放松,或许还有可能进一步收紧。

基于以上复杂因素的考量,下半年限价依然存在,限价红盘数量依然较为可观,市场热度和乐观预期依然会维持较长时间。不过随着房企的融资渠道进一步遭封堵,加速回笼资金成为很多房企不得不面对的问题,市场会逐步进入博弈期。或许高价地的逐步上市,套利空间逐步萎缩,摇号的热度自然会降低,市场终会步入比较平和阶段。而当下半年新房市场供应加大的时候,也会分流二手房的需求,促使二手房的价格步入平稳期。所以,对于刚需来说,一二手房价差短期难在继续拉大,多次摇不到的还可以多给自己几次机会。当然,并不能就此判断二手房有下跌预期。显然,目前的挂牌量和市场较高的需求度来说,并不具备这样的条件。

另外,综合市场拆迁情况,摇号带来的买房不确定性,拿房成为很多的人选择,拆迁对于市场需求量影响也会减弱,对于二手房也会有所影响,突飞猛进式房价市场或许暂时要告一个段落了。

对此,限价和摇号的作用,或许就在今年下半年会发挥它应有的稳定市场作用。

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