杭州地铁138亿底价拿下5号线五常地块,背后合作方会是谁?

原创 07-06来源:杭州乐居

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7月6日,余杭区未来科技城挂牌的3宗总计78万方连体地出让,分别地处地铁五常车辆段综合体西区、中区、东区。

三宗地块均被杭州地铁集团以底价拿下,总计138亿元。其中,余政储出[2018]18号地块,楼面价18600元/㎡,溢价率0%。余政储出[2018]19号地块,楼面价14490元/㎡,溢价率0%。余政储出[2018]20号地块,楼面价18530元/㎡,溢价率0%。

△五常站车辆段上盖3宗地块出让结果图

新浪乐居主编上官剑表示:这三宗地,城西多了一个杨柳郡,体量上看对比和位置上情况,确实值得关注。

三宗地,在建造能力和资金上设置相关门槛,这样限制也让具备资格几乎只有杭州地铁一家,最终杭州地铁拿下也是顺理成章,这样结果也有利于项目打造和复杂施工条件。从住宅35000左右的保本价来看,对比周边二手房还是有盈利空间。当然,按照以往杭州地铁开发经验,还是会联合其他品牌房企来联合开发。

成交总价达杨柳郡3倍

拍卖限制较多开发难度大

2015年10月,绿城联手杭州地铁,以44.4058亿总价,8226.79元/平米楼面价,拿下同为地铁车辆段上盖的七堡车辆段地块,打造了目前的地铁绿城杨柳郡项目。

△杭政储出[2014]27号地块区位图

此次地块的出让,意味着继杨柳郡之后,杭州将有第二个车辆段上盖综合体项目。然而时隔近3年,杭州的土地市场也有了翻天的变化。

经过计算,此次出让的3宗地块土地面积合计671亩,建筑面积合计78.2万㎡,是七堡车辆段也就是现在的杨柳郡体量的1.5倍,成交总价合计138亿,已是杨柳郡当年成交总价的3倍。(杨柳郡地块的成交总价为44.4亿)。

△五常站车辆段上盖3宗地块拍卖限制

但是,车辆段项目本身具有地铁运营安全,项目规划,绿化、减震、抗噪音等多方面的操盘难度,再加上这3宗地块具有一定的商业要求(商业部分面积规定不得设置酒店式公寓),还均需建设15班幼儿园一所,地块还有道路建设、社区配套、停车配套、公交及社会停车场、限高等复杂的规划要求。

整体上看,开发难度并不小。

地铁上盖优势明显

或成未来科技城新地标

此次出让的3宗地块均位于未来科技城,5号线五常站上盖的优势,让其在挂牌期间就备受关注。由于地块挂牌初期便设置了竞买人限制条件,仅一有家企业,即杭州市地铁集团在挂牌期间对其进行了报价。

三宗地块竞买人均需具备轨道交通线路建设及运营技术能力;具体由市轨道交通工程建设指挥部办公室负责竞买人资格审查,并出具竞买资格证明;地块竞得入选人在接受资格审核时须提交竞买资格证明,未提交竞买资格证明的,取消竞得入选资格。竞买人必须独立参加本地块竞买,不接受联合竞买报名。

而如何与“具备轨道交通线路建设及运营技术能力”的企业联合,从而在该项目中分得一杯羹,确实需要“挖空心思”。

除了交通的优势外,地块周边还有商业配套:西溪印象城、西溪海港城等;医疗配套:杭州市西溪医院、浙大医学院附属第一医院余杭园区等;西面和南面分别是未来科技城红盘——华夏四季、北大资源未名府等。

整体来说,地块区位优势明显。

△五常站车辆段上盖3宗地块区位图

值得一提的是,此次出让地块的东北面,便是葛洲坝首入杭州的项目。它在2017年6月以431767万元,楼面价31698元/㎡,自持比例44%竞得。项目也于今年3月公示了规划图。

作为连接起余杭未来科技城和西湖蒋村、西溪板块的重要交通枢纽上盖物业,此次3宗五常站车辆段地块后期的规划,想必也将会万人瞩目了。

背后合作方有不确定性

“轨道+物业”难题仍然不少

提到“轨道+物业”,更多人还是会首先想到香港、新加坡、日本等地,因为均已有较为成熟的“轨道+物业”模式,例如日本东京急行电铁的“东急模式”和香港铁路有限公司的“港铁模式”。

由于杭州地铁集团是国资公司,因此后续合作,将通过产权所挂牌的方式交易。后续谁能成为地铁背后的合作方,还有不确定性。

万科。万科与深圳地铁共同开发了多个“地铁上盖”项目,也与北京京投合作,打造了“北京京投万科·西华府”项目,具有地铁车辆段项目的建设经验。

其次如绿城,已经与地铁成功合作开发杨柳郡项目。

再如绿地和越秀。2014年,绿地集团就与上海申通地铁集团、上海建工集团在沪签署战略合作协议,成立绿地地铁投资发展公司;越秀地产也与广州地铁形成合作伙伴关系,借助“轨道+物业”的城市发展潮流,以期实现土地储备和规模的进一步增长。

“轨道+物业”看起来很美,但该模式对开发商的要求其实很高,需要开发商有较为专业的施工开发能力;此外,轨道交通线和物业要进行统一规划与建设,涉及的利益相关方较多。

所以,最终不管是哪家开发商合作,尽管已有发展“轨道+物业”的机会,但未来发展难题仍然不小。

△余政储出[2018]18号地块现场图

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