警惕沈阳楼市“棘轮效应”

原创 07-31来源:邢宝君

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经济学上有一个概念,叫做棘轮效应。所谓棘轮效应就是,指人的消费习惯形成之后有不可逆性,即易于向上调整,而难于向下调整。尤其是在短期内消费是不可逆的。

2016年以来,我国房价迎来了新一轮上涨。国家统计局公布的70城新建住宅价格指数从2015年5月到2018年6月连续30余个月上行。这期间,沈阳新建商品住宅价格大幅上涨,涨幅超15%,同时调控力度加大砝码,调控手段不断创新。但结果是,虽然沈阳本轮调控组合拳出手还算及时,但是公众的看涨预期仍未扭转。更严重的是,由于预期管理并不完善,浑南、长白等部分区域调控政策的实施反而强化了看涨预期。这就是棘轮效应在沈阳楼市发展过程中的体现。

可以看出,棘轮效应的习惯效应较大,以致可产生有正截距的短期消费函数。从这个意义说,诸如“限价政策导致部分新房价格低于二手房价格”、“开盘即售罄、万人排队摇号”、“涨价倒计时”等新闻及信息的广泛传播,如果在市场被大肆炒作利用,可能就会强化了公众对房地产市场火爆的认知,从而对居民的购房决策产生误导,给个人制造买房焦虑、恐慌等负面情绪,乃至渲染或放大负面情绪,强化了公众的看涨预期,给社会造成不良的影响。不可不慎,也不可不防。

数据显示,沈阳商品房市场近几年处于供小于求态势,成交稳步上升,供应量有小幅下降趋势,近三年价格涨幅明显,2018年6月均价达到9749元/平,商品房库存连续四年保持下降趋势,出清周期有最高的43个月降至23个月,去库存效果显著。

根据沈阳市房产局网站显示,7月23日至今已有超20个楼盘获得预售许可,经过乐居买房统计,7月最后一个周末,已有12个楼盘开盘。这些楼盘中,品牌房企项目占比优势明显,如纯新盘的中海天誉、美的盛唐等人气指数皆可谓节节攀高。

这样的市场状态似乎着实有些超出人们对沈阳这座城市的想象,然而却是真实发生在我们身边。对此,同策研究院分析师表示,一方面,房价大幅上涨加深了居民的看涨预期,房价只涨不跌的观念已经根深蒂固。而本轮房价高位上涨和调控政策对市场预期管理的缺失加剧了这一问题。强烈的看涨预期会导致对住宅的投资需求旺盛,从而进一步推高房价,形成房价上涨的自我实现。而且市场主体会与调控政策进行博弈,增加调控难度。

另一方面,对于有房群体,其利益与房价上涨直接挂钩。这部分居民乐于见到房价上涨而抵触房价下跌,造成了房价上涨的棘轮效应,增加了房地产调控的阻力。

而在笔者看来,我们不仅要谨慎客观地审视沈阳楼市,使恐慌的情绪不再蔓延,同时,也应当从这些情绪中善于发现问题,尤其是主者和管理者,要在购房者恐慌情绪中看看市场有哪些苗头,看看大众心态有哪些问题,看看工作还有哪些失误和盲区,应该把这些恐慌情绪和非理性、非正常的市场行为现象当作一种预警和提示,当作楼市调控与监管工作中的晴雨表,进而适时适度地引导舆论,逐渐改变那些不理性的置业心态,消除那些恐慌情绪。

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