27923/㎡!申花地价直降万元!杭州市场下行期已至?

08-06来源:许小筝

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27923元/㎡!申花地价直降万元!萧山宅地意外终止,杭州市场下行期已至?

文/乐居 吴平 许晖

8月6日,杭州主城区申花板块和萧山南部卧城共有3宗涉宅用地出让,其中萧山南部卧城25号地块今日发布公告,称“涉及区域规划需作评估,终止出让”。(围观网友纷纷猜测是因无人报名导致地块“流拍”,参考余杭区良渚地块。)

乐居致电国土局,工作人员表示,以相关公告为准。

而萧政储出(2018)24号蜀山宅地,由平安以14189元/㎡的楼面价竞得,溢价率6%,与东面东原旭辉璞阅相比,一年多的时间下降了3500元/㎡。

浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,“有两个看点,一是价格真的不高,为市场进入下行期添砖加瓦;二是平安出手了,而大多房企都持观望态度,有些可能是资金紧张,有些可能在觊觎收并购。”

平安2015年曾在杭州拿过地,包括绿城留香园、保利中央公馆等等。以此参考,后期很可能引入其他房企共同开发。

主城区庆隆宅地,九龙仓再度补仓申花,楼面价仅27923元/㎡,仅从字面上看,较板块最高地价(绿城建发沁园40766元/㎡)降了近13000元/㎡,但考虑公租房配建,实际楼面价32244元/㎡,也降了8500多。

两个板块周边都有不少去年拍出的高价地块,大多数目前仍未开盘。对此,荆海燕表示,“限价与市场下行的趋势,对高价地块都会形成较大的压力。”

申花地价跌回两年前!

4万+地块或“高位站岗”?

杭政储出[2018]28号地块位于申花板块,毗邻主干道,距地铁5号线益乐路站直线距离约600多米,不远处还有规划的10号线,地理位置优越。

周边直线距离1.2公里内有城西银泰城、大悦城等商圈,配套较为完善。

据出让规划,地块部分限高60米。其余限高78米,不得设置建筑高度小于等于24米的住宅,这意味着基本和低密物业、高低配说拜拜了。

庆隆宅地区位图

该地块起拍价24775元/㎡,建筑面积约12万㎡,最终该地块由九龙仓竞得,总价345951万元,楼面价27923元/㎡,溢价率13%。

与近期主城区出让的部分地块类似,地块同样需配建公租房面积,占比约为13.4%(16601.96㎡)。

扣除这部分纯成本,地块的真实楼面价应为32244元/㎡。这基本与申花2016年的地价差不多,地价倒退回两年前。

2017年以来杭州申花板块成交了5宗涉宅地,其中2宗地块封顶需自持,平均楼面价为4万+。

申花板块目前新房的限价标准在48000元/㎡(带装修)左右,这让板块内大部分楼面价4万+的高价地举步维艰。

暂以3000元/㎡装修标准预估,地块的真实楼面价不宜超过33000元/㎡,其保本房价45000元/㎡(毛坯)才勉强符合限价要求。

从竞拍过程也可以感受到,对于申花地块,房企们似乎报价乏力,挂牌期间一度无人报价,正式竞拍开始前十几分钟才有1家单位匆忙出价;平均3分钟一轮报价,疑似2家单位展开缓慢拉锯战。(目前网拍已不显示竞买人号码,暂无法获知该地块有几家单位竞拍)

地块全景图(图源/杭州读地)

溢价率5.89% 

平安14189元/㎡竞得

开放商青睐或因地块位置更好

萧政储出(2018)24号地块,东至规划西河路、规划一路,南至规划B22路、规划一路,北、西至沿河绿地。地块容积率不大于2.6,建筑密度不大于28%,绿地率不小于30%,建筑高度控制在100米以内。

根据出让条件,地块需代建一处幼儿园,用地面积6072平方米,设计方案需经教育行政主管部门同意,建成后无偿移交教育部门。

地块区位图

地块经过20轮报价,最终由平安以359669万元竞得,折合楼面价14189元/平方米,保本房价约21798元/平方米。

同上周一出让的萧政储出(2018)23号地块相比,开发商或许更看好这一地块。

对此杭州新浪乐居主编上官剑表示,南部卧城推地节奏很快,也就带来了未来非常大的潜在供应量,所以开发商还是很谨慎。

这宗地较之旭辉之前拿的地,溢价率有所上升,也和本宗地离萧山市区和地铁更近,位置更好有一定关系。

现场图

据了解,地块距离地铁2号线潘水站直线距离约800米,临近高桥小学、高桥中学。

同时,规划B22路南侧A-17地块拟新建36班小学。周边医疗设施目前有蜀山街道社区卫生服务中心、萧山区第一人民医院等。

“说到金融保险巨头平安集团,上一次高调拿地还在2015年,那时在多宗重要地块背后都有平安的身影。根据之前的平安的操盘手法,未来会考虑找来开发商联合开发,更多的扮演楼盘背后提供雄厚财务的角色。从这时候进入地产,让我看到了平安在这方面的对房地产市场的机会把握独到之处,和上次一样也是踩对杭州楼市节点,风险相对较小。”上官剑说到。

出让地块,还未开始便终止

对此网友议论纷纷

同不久前良渚“网红”地块命运一样,萧政储出(2018)25号地块还未开始出让,便终止交易。

官方的公告显示,因此地块涉及区域规划需作评估,经研究决定,终止地块国有建设用地使用权挂牌出让活动。

然而对于这样的说法,网友们议论纷纷,有网友猜测或许还是因无人报名而提前终止交易。

据了解,萧政储出(2018)25号地块,东至通城快速路,南至规划新螺路,西至通惠南路,北至南环路。

土地用途分为D-21-1地块为商业/商务用地、D-21-2地块为居住用地、D-22地块为居住用地、D-20地块为防护绿地 。

萧政储出(2018)25号地块遥感影像

值得一提的是,同24号地块相比,此地块出让条件更多,或许这也是交易提前终止的原因之一。

根据出让条件:

1、需开发建设集中式商业不小于10.46万方。集中式商业不得分割转让,不得(预)销售,不得建专业市场,从不动产权证登记之日起10年内不得整体转让。

2、集中式商业建筑主体结顶后,方可申领项目住宅部分50%预售许可证;该集中式商业在签订成交确认书后24个月内满铺开业后,方可申领住宅部分剩余预售许可证。

3、竞得者须在签订成交确认书之日与监管方(新塘街道办事处)签订《杭州市萧山区蜀山单元良种场地块集中式商业购物中心如期开业履约监管协议》。

4、土地竞买保证金比例为50%。

5、D-21与D-22地块间地下空间需连通,同时两地块之间的大通路扩建,由竞得者按城市道路标准代建,建设验收完工后按审计认可成本价有偿移交给区市政园林公用事业管理处。

6、在该地块开发时,竞得者需在出让商业用房中落实沿南秀路沿街商业用房2000㎡作为村级留用房(沿南秀路商业用房面积不足,则由其他沿街商业用房补足),建成后由区财政局按照市场价优先购买后移交给新塘街道文源社区。

7、该地块商业区块不得建公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300㎡。

此外,杭州主城区3宗商地也成功出让,附出让结果表。

8.6杭州主城区商业地块一览表

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