顾村宅地底价成交后遗症:被“赶上鸭架”的信达

08-10来源:上海乐居

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(来源:乐居)

      许多年以后,当信达再次面对宝山顾村地图时,他一定会想起2016年6月1日那个遥远的清晨:当时,在阳光照不进的浦东南泉北路上海土地市场交易大厅里正在竞拍宝山区宝山新城顾村A单元住宅地块,信达小心翼翼却又无比坚定地举起了那块象征着58.05亿元报价号牌。

      如果时光能够倒流,信达一定不会举起他那块报价牌。如今这块地被“套”了,而且被套得结结实实。

      画面又回到2018年8月9日,宝山新城顾村地区GC-B-1单元16-02纯住宅地块(顾村老集镇“城中村”改造地块)以42.7822亿成交,成交楼板价21000元每平方米,出让面积11.318万平方米,地块容积率为1.8。

      这幅地块位于宝山区顾村板块,宝安公路与潘泾路交界处。一些记性好的朋友不难发现,在离这幅地块两街之隔的地方,正是2016年信达地产以58.05亿元夺得上海宝山区宝山新城顾村商住地块所在地。

      16-02地块成交结果,坐实了宝山顾村板块宅地楼板价基本在2万元每平方米这一事实。同时也形成了未来几年内该地区新房销售单价在4万元每平米的局面。

      那么,信达这块地成本价已经高达3.7万元每平米该怎么办,继续开工吗?带着这个疑问,2018年8月8日,乐居再次前往该地块探访。发现这块宝山地王已经开始动工建设。从地块施工工地南门向北而望,可以看见工地北面已有两片疑似高层建筑在建。其中东北角一栋高层建筑已施工建设至7层高度;在其西侧则有两排六栋建筑也在同步建设,目前建设高度约为4层高度。

施工现场

       另外在地块西北角方位,售楼处建筑已经基本成型。在售楼处南面五十米左右有四栋三层建筑物已封顶,乐居人员推测,该建筑为别墅或者商业建筑,工地现场施工工作人员告诉乐居人员:“去年十二月份这里已经开始动工。”

       此前已经有很多媒体对这个项目未来保本定价做过估算:该项目要保本微利,必须售价达到7万元每平米。

       信达是否会这么定价呢?乐居致电该项目负责人柴经理,他回应称:“该项目将于2020年建成,由于目前销售价格一直没有定下来,所以具体开盘时间仍待定。”

施工铭牌

      现实总是很残酷。附近已建成并在售的商品住房最高单价都不超过4.5万元每平米。目前位于信达地产顾村地块西面300米左右距离的金地天地云墅售价约38000-42000元/平方米,除此之外并无其他新房在售,而与地块一路之隔的中铁青秀城在售的仅有二手房,均价约33536元/平方米。

其实信达为了这块地已经付出了很多

      2016年宝山这块地,只是信达地王名单中的一部分。从2015年7月至2016年6月这段时间里,信达地产在全国4个城市拿了六块地王,在土地市场砸下约352亿元。

      但是信达地产2015年年报显示,当年信达地产营业收入为81.3亿元,而2014年的营业收入只有48.5亿元。买地这么多钱从哪里找来?只能依靠财务杠杆。

       果不其然,2016年8月信达地产公布了半年业绩报,信达地产出现了上市七年来首次主营业务亏损。

       地产界人士指出,信达地产有不少项目是通过设立投资基金,实现从开发者到投资人的跨界。设立的基金一方面为房地产项目提供贷款,另一方面基金的的普通合伙人(GP)作为基金管理者对项目投资进行监管,并可以吸收有限合伙人(LP)来进一步扩大基金的规模。

      借钱总要换的,至少要还利息。信达地产2017年报显示,当期期末融资总额383.9059亿元人民币,整体平均融资成本5.74%,融资利息金额12.9331亿元人民币。

      现在这块昔日地王已经开工,迟早要上市销售。如人饮水,冷暖自知。

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