二手房为什么火速降温 三个购买准则

09-13来源:上官荐房

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最近,很多人对于当下市场摇摆不定,微妙而复杂地方在于,经济数据不好看,市场预期变化快,更能真实反映市场行情的二手房市场成交量下滑速度更快。一般来说,根据量价关系的规律,没有量持续支撑,价格在盘整一定时间,未来趋势也会相应的调整。

据了解,8月杭州市区二手房成交4829套,是2017年以来的第二低位。和去年同期相比,成交量下滑54.8%,创下近4年来的新低。最新数据显示,上周市区二手住宅共签约772套,环比减少20.3%。进入九月,二手房继续是低开低走。正所谓,一场秋雨一场寒,杭州的楼市在政策从紧、房贷利率坚挺、土地降温、供应量充足、中签率抬升等等作用下也迅速进入了冬天。

在当前的行情下,市场的波动与政策的变化,二手房市场成交量与价格都率先反应。这个其实和杭州进入存量房时代分不开的关系,主城区二手房成交量已经多年超过新房,已经是交易的主要力量。另外,一手房相对政策控制严格,而二手房买卖双方都是个体,土地价格上涨或者下跌,都能马上影响主观意愿而调节价格,行情波动显然更为敏感。

拉长成交量周期看,二手房市场2014年以来行情一路走高,去年市区成交量突破9万套,为历史的次新高。其实,去年年底二手房疲态尽现,春节之后杭州出台摇号新政,二手房在上半年出现一波高峰期,其主因还是摇号刺激购房需求,部分刚需被挤压到二手房市场,甚至恐慌性购房,相应推高成交量。

如今,二手房回到最近几年来难得安静的时候,买卖双方都不敢轻易出招。这样市场,稍有动静,声音就特别响,比如个别房源的下调价格。目前,反映楼市的“晴雨表”二手房大降温,我们一直认为楼市成交热度是有惯性,为什么一下就快扎到市场的底部,究竟是什么情况呢?

其一,本来行情就有休整的需要。二手房门槛提高,阻挡很多刚性需求,最主要是需求不足。因为新房持续的高供应量严重挤压了二手房市场的需求度。新房市场7月份和8月份,住宅供应量分别供应了7100套和10100套,依然有多个红盘面市摇号,因为有价格的红利,继续出现万人摇号的盛况。另外,新房受到限价,相较二手房还是有价格上优势。同时,摇号概率提高,从7月中签率17%到8月已上升至26%,让购房者更加“坚决”进入新房市场。

其二,市场预期发生了变化,部分购房者的观望,市场信心不足。毫无疑问,楼市短期内没有向上预期,市场的风向出现转折,怕把握不好买卖时间,令自己站在山顶,谨慎在信息大爆炸时代几何倍的上升。

其三,市场上买卖双方处于博弈期,现在二手房挂牌量大幅增加,价格只是稍有松动,更多的仍然保持原有的挂牌水平,调整力度不大,现在市场更多是成交周期拉长,有价无市。我们说二手房行情要降温,一般从边缘板块开始,观察到下沙沿江板块8月签约79套,价格依然在2.5万-3万元/平方米左右。同时,临平山北签约价格在2.5万元/平方米左右,并没有价格调整的迹象。当前,市场上传出二手房降价15%甚至20%,更多的个别房东因为置换或者资金周转下调挂牌价,不具有全面性,因而双方博弈将持续较长一段时间。

从目前情况来看,预计今年9月二手房成交还受中秋和国庆假期影响,杭州二手房市场成交量将在8月基础继续下滑,不出意外成交量会跌破4000套,价格基本稳定。

我们得观察上面的说供应量和预期,今年四季度或者明年二手房价格有些区域适当调整趋势应该还是比较明显。如果未来二手房市场进入调整模式后,二手房中的改善类房源、余杭和萧山周边挂牌量大的板块以及非主流的房源,会最先受到冲击,调整幅度会比主流的刚需房源要大。

另外,新房像临安、良渚、下沙、萧山郊区板块最先遇冷,新房不用摇号都可以买到,这些区域的二手房也会受到较大影响,要想在这些区域购置二手房的更要谨慎。

在选择二手房时,目前确实比较难,不像大多数新盘,哪怕未来房价真跌了,下跌之后进入二手房房价比现在还要高一点,这是大概率事件。我们的一些准则就是,你如果有非常明确的目标的楼盘,比如买学区房这种,冲着特别需求而去,二胎放开,学区房还是保值;要不就是二手房价格越接近新房的价格越安全,如果边上有高价地的,可以算一下他们的保本价,能够淘到越接近的价格也行,再关注一下是否有好的物业,小区的居住环境好了,自然也能衬托房价。

对了,尽量买主流的产品和地段,未来再卖这套房子时,多数人都会选择这套房子。与之相反,我们一直说的老破大,这样的产品卖不出价格,受众群体相对也少。

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